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產業地產三大生存模式

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產業地產三大生存模式

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【摘要】:
2011年,曾被稱為“產業地產元年”,至今已經過去了7年,伴隨著蛇口工業區的第一炮的打響,我國的產業地產也已經發展了39年。
2011年,曾被稱為“產業地產元年”,至今已經過去了7年,伴隨著蛇口工業區的第一炮的打響,我國的產業地產也已經發展了39年。
 
??面對如此多的產業園區,目前都有哪幾種發展路徑呢?億翰智庫將產業地產的企業分為三類:產業新城運營商、產業投資商和產業發展商。
 
??產業新城運營
 
??第一類是以華夏幸福為代表的產業新城運營商,運用PPP模式,通過土地一二級聯動開發、提供區域發展的綜合解決方案,目前已成功在中部區域和珠三角區域落子,國際化布局與資本干預產業創新進一步加速,打造產業小鎮,成功搶單PPP資產證券化,戰略驅動屬性很強的華夏幸福戰車仍快速行駛在既定的產業新城路徑之中。
 
??與其他兩種模式有顯著不同,產業新城模式是真正站在區域發展的角度上的綜合衡量,它不僅僅需要運營商園區的產業引入運營能力,更多的涉及到城市規劃能力、產業規劃能力,在城市發展早期代替政府大量墊資投入城市基礎建設,同時自建招商團隊整合國內外資源,解決產業導入問題,提供從城市前期規劃、城市基礎建設、產業導入集聚、產業運營服務等一攬子工程,完全減輕了很多地方政府的資金困境、招商困境等。
 
??產業投資
 
??第二類是以張江高科為代表的產業投資商。張江高科,上海國資委下屬企業,作為推動上海張江高科技園區發展的重要載體,核心特點在于其“新三商戰略”即科技地產商、產業投資商和創新服務商,從這個戰略定位就可以看出張江高科從單純的地產開發向產業投資服務的身份轉變。
 
??轉型3年之后,張江高科投資收益超過地產營業利潤,也向整個行業展現了從“賺物業的錢”向“賺產業成長的錢”的轉變是完全可行的。
 
??此外,作為地產開發商來做產業投資的優勢在于,可以以“房權換股權”,加強產業投資和資產經營聯動,以投資上海微電子2.2億元為例,成熟壯大的上海微電子帶動了園區配套產業的發展,提升了園區產業鏈的發展水平、進而賺取園區運營以及后期增值利潤。
 
??產業開發
 
??第三類是以億達中國為代表的產業開發商。采用傳統的產業園開發模式,主要業務為商務園區開發、商務園區運營、物業管理、工程建設。截止到2016年,億達委托管理項目22個,運營管理面積達236萬平米。
 
??傳統產業地產開發與住宅開發類似,前期大量的資金沉淀,往往拖累企業資金狀況,對于傳統的產業地產商而言更是如此,重資產操作往往難以為繼。
 
??經歷負債率居高不下的困境之后,億達圍繞著在長期以來形成的“軟件”+“信息技術服務”品牌優勢,開始輕重資產并行的戰略布局。
 
??另外,中民投的入主助推了億達中國的進一步發展,前者豐富多元的業務板塊,尤其是產業與資本的方面,與億達自身的園區運營管理經驗與客戶資源相嫁接,有效突破了過往億達二級開發運營的既有瓶頸,拓展了很強的戰略縱深。